湖南省湘潭湖湘公证处
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房屋继承权公证中有关问题的探讨

网址:www.hxgzc.com 发布日期:2016年7月30日 访问人数:1871【字体:

                 个人观点,仅供参考
一、成本价购房:成本价是按照房改当年政府制定的房改房成本价标准来支付房改价款,1996年湘潭市477元一平方米。政策依据是1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,湘潭市1995年潭政发(5)号文件。
1、成本价房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工(依规分配租住人)。筒子楼不能出售。 职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。
2、在成本价房售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,65平方米(一般干部职工)、75平方米(科级)、85平方米(县级)、100平方米(司局级)、独栋楼(八级以上干部--副省级)。
3、购买成本价房有一定的优惠政策,还有工龄(高中起点的大中专学生的学龄计算为工龄)补贴、职务或职称(中级为科级待遇)副高为县级等方面的优惠折扣。
4、旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房。公有住房的出售,应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。    
 5、付款方式。职工购房可以一次付款,也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣,1995潭政发(5)号文件,湘潭一次性付款优惠20% 。实行分期付款的,首期付款不得低于实际售价的30%,分期付款的期限一般不超过10年,分期交付的部分要计收利息, 
6、明确产权。 职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,颁发房屋所有权证(房改房--部分产权,成本价购房——全部产权,集资建房--全部产权,合作建房--全部产权,产权登记--全部产权),一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金(划拨土地)或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房,应按国家规定交纳有关税费。 实际操作中均未执行。楼梯板梯间(5--6平方米)职工购房时均未交款,房屋转让时该款应由单位收取,但实际操作中均未执行。
二、用已故配偶工龄优惠购买房改房的产权归属?
   1994年4月建设部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》:按成本价购买购买公有住房是以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次,所购房屋应视为夫妻共同财产。其后最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否夫妻共同财产的函的复函》:夫妻一方死亡,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,该房时所享受的用已故配偶工龄优惠只是一种政策性优惠,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此明确所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。2013年2月最高人民法院废止该司法解释,使得已故配偶的工龄优惠购买的房改房产权归属问题更加扑朔迷离。个人认为:无争议按个人财产办理继承权公证(婚姻法--夫妻关系存续期间所取得的财产为夫妻共同财产),有争议的法院解决。
    再婚后用已经死亡的前妻工龄补贴(前妻工龄长或再婚妻子无工作)购买房改房的产权归属? 是属于与前妻的夫妻共同财产还是属于与再婚妻子的夫妻共同财产? 
三、夫妻离婚后所购房改房(计算双方工龄补贴)是夫妻共有财产还是个人财产?
    离婚后取得房屋所有权,不是夫妻共同财产,办理继承权公证,亦无需取得原配偶的同意。
  用同居关系人的工龄补贴购买房改房的产权归属问题。是否要征得原同居人的同意(1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后,同居但未登记结婚,现住在所购房屋内,1994年2月1日前的同居关系可以视为事实婚姻)?全部继承人的情况说明,原产权单位出具证明,房屋登记机关证明,按个人财产办理继承权公证。
四、离婚时约定房屋归一方所有,未办理产权变更登记,约定归一方所有的产权人死亡(或弃权一方死亡),如何办理继承权公证?(个人财产还是夫妻共同财产)
    《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。同时《物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
  《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。另根据《婚姻法》第三十九条规定:离婚时,夫妻的共同财产由双方协商处理。《婚姻法》司法解释二第8条规定:离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。
  无纠纷的按继承办理(夫妻共同财产);有纠纷的引导当事人到法院诉讼解决。五、法定监护人能否代未成年子女放弃房屋继承权?
不能。《民法通则》第十八条规定: 监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。《继承法》第六条规定: 无行为能力人的继承权、受遗赠权,由他的法定代理人代为行使。限制行为能力人的继承权、受遗赠权,由他的法定代理人代为行使,或者征得法定代理人同意后行使。 实践中一般建议未成年人参加房屋继承,如需转让继承房屋,可由法定监护人出具承诺书。或采取折价继承,由其法定监护人和其他继承人签订《遗产继承分割协议书》,是否还要单独办理一件《遗产继承分割协议书》公证, 过去在公证理论界和实践中都有争议,现在我认为不需要另外办理协议书公证,从便民利民来减轻当事人费用,不需要另外在办理协议书公证,同时中国公证协会继承权公证书指导格式一(法定继承)中有:“因此,兹证明被继承人戊的遗产由甲、乙共同继承(或者根据继承人之间就分割遗产达成的协议,被继承人戊的遗产由XXX、XXX继承)”。因此,将《遗产继承分割协议书》作为继承权公证书的附件就可以了。
六、 借名购房的继承权公证。房改时子女出资以父母名字购房,有的在公证处办理了房屋产权《声明书》公证或《家庭财产协议书》公证,声明或协议所购房屋产权归实际出资的子女所有,产权登记人死亡怎样办理公证?声明或协议是债权凭证,不能对抗物权登记。产权人死亡,无争议的按规定办理继承权公证,有争议的调解或诉讼解决。  产权人未死亡,实际出资子女离婚,夫妻一方主张以夫妻共同财产对所购房屋进行分割,如何处理?《婚姻法》司法解释三中第十二条:婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。 
七、无法定继承人的财产处理。
《继承法》第三十二条规定: 无人继承又无人受遗赠的遗产,归国家所有;死者生前是集体所有制组织成员的,归所在集体所有制组织所有。 
收归国有的,按《民事诉讼法》中的无主财产宣告程序处理;收归集体的,按照当地有关政策和村规民约处理。
《继承法》第十四条规定: 对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人,或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人,可以分给他们适当的遗产。
《继承法》司法解释第30.对被继承人生活提供了主要经济来源,或在劳务等方面给予了主要扶助的,应当认定其尽了主要赡养义务或主要扶养义务。
《继承法》司法解释第31.依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人,分给他们遗产时,按具体情况可多于或少于继承人。
《继承法》司法解释第32.依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人,在其依法取得被继承人遗产的权利受到侵犯时,本人有权以独立的诉讼主体的资格向人民法院提起诉讼。但在遗产分割时,明知而未提出请求的,一般不予受理;不知而未提出请求,在二年以内起诉的,应予受理。
《继承法》司法解释第57.遗产因无人继承收归国家或集体组织所有时,按继承法第十四条规定可以分给遗产的人提出取得遗产的要求,人民法院应视情况适当分给遗产。
   小额存款,无异议的,当地社区、村出具证明,同等亲属无争议,可以办理公证--保全证据公证、承诺书公证、声明书公证?
八、遗嘱继承公证:凭未经过公证的遗嘱申请办理继承权公证继承,只要遗嘱的内容和形式是合法的,取得全体法定继承人对遗嘱内容无异议的书面确认,并经审查认为遗嘱内容符合法律规定,可以确认遗嘱的效力,办理继承权公证。凭经过公证的遗嘱申请办理继承权公证继承,只要向全体法定继承人核实有无新的公证遗嘱和遗赠抚养协议。如果法定继承人不配合核实怎么办?法定继承人对公证机构的核实没有回复的,或者无法与法定继承人取得联系的,公证机构在对遗嘱进行审查后,可以确认遗嘱的效力。讨论问题:非遗嘱受益人的其他法定继承人能否查阅复印遗嘱人的公证卷宗?
九、五保户的遗产继承。《继承法》司法解释第54.由国家或集体组织供给生活费用的烈属和享受社会救济的城市居民,其遗产仍应准许合法继承人继承。
《继承法》司法解释第55.集体组织对"五保户"实行"五保"时,双方有扶养协议的,按协议处理;没有扶养协议,死者有遗嘱继承人或法定继承人要求继承的,按遗嘱继承或法定继承处理,但集体组织有权要求扣回"五保"费用。
《继承法》司法解释第56.扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议,扶养人或集体组织无正当理由不履行,致协议解除的,不能享有受遗赠的权利,其支付的供养费用一般不予补偿;遗赠人无正当理由不履行,致协议解除的,则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。
十、经济适用房的继承公证
二○一一年五月六日《湘潭市经济适用住房交易管理暂行办法》第8条:购买经济适用住房不满5年或未取得完全产权,因特殊原因需要转移房屋产权的,按下列规定办理:1.因死亡等原因需转移房屋产权的,优先安排其具有经济适用住房申请购买准入资格的继承人。拟接受继承的家庭必须提供其他继承人的书面同意意见,经市经济适用住房主管部门核准后允许办理继承转移登记手续。办理产权转移登记后原经济适用住房产权性质不变。否则,其经济适用住房应交由责任单位回购。2.因离婚需转移房屋产权至其中一方的,离婚双方应就产权转移事项达成书面协议,经市经济适用住房主管部门核准后允许办理产权转移登记手续。办理产权转移登记后原经济适用住房产权性质不变。
因裁定、判决、调解等涉及经济适用住房财产处置的,由责任单位回购后,再处置被回购所得售房款。
十一、接受房屋遗赠公证?
     依据遗嘱、遗赠扶养协议接受遗赠的公证办理。遗嘱赠与重点审查是否在知道遗嘱内容二个月内申请公证,如果超过二个月,要向所有继承人核实。遗赠扶养协议重点审查受遗赠人是否履行了协议的扶养义务。公证书证词请公证人员参照《业务咨询汇编》160页102答复。
十二、没有房屋产权证的房屋能否办理继承权公证?
1、签订了《商品房买卖合同》但房屋未移交的购房人死亡,可以办理继承权公证,证词表述为“编号为  《商品房买卖合同》项下的权利义务由    享有承担。”
2、无产权证的拆迁安置房(有产权证的房屋被拆掉)的继承。凭安置协议、房屋交款收据、相关单位房屋产权证明可以办理继承权公证。
3、城郊和乡镇的房屋没有房屋产权证,只有建筑许可证或集体土地建设使用证。
实地核实房屋确实存在,乡村出具产权证明,可以办理房屋继承权公证。
十三、房屋所有权证和土地使用证权利人登记人不一致能否办理继承权公证?
  1、房屋所有权证和土地使用证权利人分别登记为夫妻中的一人,夫妻均已死亡,如无争议可以办理继承权公证。
  2、房屋所有权证登记为父母或祖父母、外祖父母中的一人(所有权人死亡),但土地使用证权利人登记为子女或孙子女、外孙子女,如无争议可以办理继承权公证。
3、若登记均无错误,例如是履行房屋买卖、赠与合同等转让过程中,已经办理一个权力证书的过户手续,原权利人死亡导致无法办理过户手续,可以由继承人办理继承公证,由继承人继续履行原房屋买卖、赠与合同的过户义务。

十四、只有国有土地使用权证而无房屋所有权证的继承公证如何办理? 
   《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第二十八条规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《物权法》第二十九条规定:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
  《物权法》第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
    取决于房屋的取得方式,即是按照法律行为取得还是非按法律行为取得,如果是按法律行为取得,继承标的物就是合同权利;如果是非按法律行为取得(原始取得),继承标的物就是房屋所有权。
十五、已出具的继承权公证书当事人能否申请撤销?
     除非公证书是假证、严重的错证(遗漏法定继承人、有公证的遗嘱、严重违反公证程序等情形)等符合公证法撤销的条件,其他情况不能撤销,根据诚实信用的原则,法律行为一经作出,不得反悔。继承事件中,如果允许继承人任意反悔,将导致财产关系的混乱,进而影响交易安全因为继承在被继承人死亡时发生,根据《物权法》第二十九条规定:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。与继承人是否办理登记手续无关。
    1991年司法部公证司(91)司公字第7号《关于如何处理当事人申请撤销继承权等公证书的复函》,被继承人何妙根的妻子沈云秀和女儿已经在公证处做了放弃继承权的真实意思表示,公证处为何妙根的四个儿子出具的继承权公证书真实合法,因此,对沈云秀放弃继承权的反悔不予支持,不能撤销继承权公证书。何的四个儿子同意将和的遗产归沈云秀一人继承,可由四个儿子商得各自配偶的同意后,可将继承的房产赠与沈云秀,公证处可谓他们办理赠与公证。
沈云秀将自己的房产赠与四个儿子后反悔,要求撤销赠与书公证,鉴于赠与公证后,当事人为办理产权转移登记手续,且为实际改变房屋的占用使用,可由沈云秀发表一份变更原赠与的声明书,连同原赠与公证书一并交公证处存档。
公证处办理析产协议公证书并无错误,因此公证书不能撤销。但由于赠与人反悔后,经公证的析产协议内容发生了变化,可由原协议人共同发表协议书无效的声明,连同原赠与公证书一并交公证处存档。
《继承法》司法解释第50.遗产处理前或在诉讼进行中,继承人对放弃继承翻悔的,由人民法院根据其提出的具体理由,决定是否承认。遗产处理后,继承人对放弃继承翻悔的,不予承认。
  十六、已经办理公证但未出具公证书之前放弃继承权的反悔的怎么处理?
   1、办理未审批   2、办理并以经审批     3、所有继承人未取得一致意见(廖先生案例--上午办理房屋继承权公证、下午三姊妹分割抚恤金、第二天姐姐反悔放弃继承权)。  
  十七、房屋与所有权证不符怎样办理继承权公证?
   1、房屋灭失(火灾、自然垮塌等),根据《物权法》第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
已经无继承标的物,不能办理房屋继承权公证,如果土地是出让地,可以对土地使用权办理继承权公证。
2、因房屋改扩建造成不符,有合法的批准手续,可以对改扩建的房屋办理继承权公证;违章建筑不能办理继承权公证。
3、因房屋被征购拆迁,对安置补偿协议书中的权益办理继承权公证(货币或安置房)。
因此,各位公证人员在调查核实时一定要核实房屋是否和权证一致,特别是对农村集体土地上的房屋。
  十八、夫妻一方在公司中的持股份额是否以工商登记为准?
    1998年国家工商行政总局《公司登记管理若干问题的规定》:家庭成员共同出资设立有限责任公司,必须以各自拥有的财产作为注册资金,各自承担相应的责任,登记时需提交财产分割的书面证明或协议。
    最高最高人民法院民一庭认为:工商登记中的投资比例并不能绝对等同于夫妻之间的财产约定,法院认为在夫妻在同一公司中的分别持股登记不是夫妻财产约定,应视为夫妻共同财产。
公证机构不是裁判机关,难以探究和判断设立公司之时双方的真实意思,故在征得当事人认同的情况下,将全部股权视为夫妻共同财产为宜.
                                                    (彭大联)
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